四問泰國房產市場,掃清投資困惑

2019-07-29  來源:網絡
 

四問泰國房產市場,掃清投資困惑

 

一直以來,泰國房產行業是海外投資洼地,2018年,泰國在中國房地產對外投資國家中排第四,投資金額達到23億美元。最近投資人對泰國整體行情有一些疑惑:中美貿易戰會讓泰國市場受波動嗎?LTV調整將如何影響房價?泰國是否有經濟泡沫?針對熱議的問題,今天給大家帶來權威解讀。

  問題1:中美貿易戰對泰國經濟有影響嗎?

中美貿易爭端不是一天兩天的事了,從去年開始,雙方動作一直很頻繁。那么泰國的經濟受到影響了嗎?眾所周知,旅游業是泰國支柱產業之一,我們先看看旅游數據。

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                               (數據來源:www.ceicdata.com)

從旅游收入來看,泰國遙遙領先,幾乎是柬埔寨的14倍。而根據泰國旅游和體育局的統計,去年中國赴泰旅游人數突破1054萬人,創收188.75億美元。


今年第一季度,赴泰外籍游客達到3800萬人次,同比增長4.49%。看起來中美貿易戰并沒有削減人們的旅游熱情。


另外,中美貿易戰以來,不少跨國企業向東南亞國家搬遷,比如索尼擴大了在泰國的生產;日本辦公室儀器巨企理光(Ricoh)正式宣布把影印機生產線全面轉移到泰國。這些企業入駐,對泰國經濟將有不小的拉動作用。


因此,在中美貿易戰影響下,泰國究竟會受到怎樣的影響,現在還不能妄下定論。

問題2:泰國是否會有經濟泡沫?

 LTV(Loan to Value ratio)是抵借比,即貸款金額除以抵押物的價值。這是調控資產價格的工具,也是防范經濟泡沫的常見手段。一般而言LTV越高,人們可借貸的金錢越多,銀行債務也越多。中國平均LVT比例在59%左右,而泰國高達90%以上。


今年4月1日開始,泰國銀行(Bank of Thailand)調整了LTV比率,要求購買價值超過1000萬泰銖和第二套房的購房者,需要交付至少20%首付,LTV的比率不能超過80%。


這次LTV下調,可以有效管理市場上的借貸行為。對房地產行業來說,這項政策可以減少投機行為,那些“低買高賣”賺取高額的利潤的投機客將被遏制,“炒房”“樓市過熱”等不穩定因素將大大減少,房屋利用率將提高。


同時,銀行NPL(Non-performing Loan不良貸款)也將降低。這意味著銀行的放款能力增強,防范經濟風險也更有底氣。


LTV比率下調對中國房產投資者并沒有損失,因為下調后的LTV 比率仍然高于中國20%,購房壓力仍比國內輕。從其他角度看,這對中國投資者反而是個機遇。


首先,泰國人不能像原來一樣,輕輕松松貸款買房了,因此租房需求更旺盛,而房產租賃正是中國投資者利用在泰房產的重要手段,所以這一政策可能會催生租賃市場繁榮。


其次,為了鼓勵人們買房,開發商出臺了很多促銷措施,比如購房折扣、減免過戶費或公區維護費等等,這時購入房產將節省不少資金。


那么LTV調整對泰國房產企業有影響嗎?據尚思瑞國際業務部執行副總裁助理Nanmanas Jiwattanakul女士所說,他們目前受到了輕微影響。但是已經根據市場情況調整了商業計劃,重新平衡高層與低層項目的投資,并在每一個細分領域提高服務質量和用戶滿意度。尚思瑞的目標是在三年內海外銷售額達到116億泰銖,可見雖然LTV有調整,但泰國房產企業仍對經濟有信心。


事實上,近幾年泰國經濟比較穩定,波動也在可控范圍之內。再加上政府強有力的調控,泰國經濟產生泡沫的可能性并不大。 

問題3:泰國房屋租賃市場如何?

中國的租金回報率在3%以下,泰國整體的租金回報率遠遠高于國內,這也是很多人選擇投資泰國房產的重要因素。曼谷、普吉、華欣算是當前最熱的投資城市了,這里的租金回報率怎么樣呢?



曼谷的租金回報率約在5-7%之間,不同地段也有差異。比如說像通羅(Thong Lo)這種“富人區”,租金回報率可以達到6.0%,素坤逸地鐵站附近,租金回報率也在5.84%左右,Phetkasem地區整體回報率在5.87%以上。

普吉是全球知名的旅游目的地,租金回報率略高于曼谷,在5-8%之間。每平方米租金漲幅約為5-10%。普吉島的地價上漲非常迅速,相比2012至2015年,2016年至2019年普吉島地價平均增長了41%,尤其是中心城區,增長率竟然達到了72%-153%。


華欣距離曼谷只有兩小時車程,和芭提亞隔海相望,優越的地理位置也吸引了不少人來此投資,5年來,這里的購房需求增加了90%,土地價格增長了10-15%,而公寓價格更是飛速上漲,增幅達到41%,租金收益在4-6%之間。
然而,曼谷,普吉島等區域已經接近飽和,成熟,價格也相對較高,而蘇梅島則剛剛開始發展,投資時機最佳,屬于價格低洼期,投資的最好時間。
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蘇梅島的投資回報率相對曼谷、普吉島、芭提亞較高,島上的別墅分為自住和租用,當你的別墅不住的時候租出去的話,投資回報率在8%左右,更高可以達到10%以上除去可觀的租金,蘇梅島的土地保持增值每年百分之5,土地加建筑保持每年增值百分之15-30之間,升值空間高于曼谷,普吉之上。
從這幾地來看,泰國的房產市場還是很穩定的。其實,還有一些因素是市場穩定的支撐。
            (1)旅游業
2009-2018泰國旅游業收入


                             數據來源:CEIC Data
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前文已經講到,旅游業是泰國的支柱產業,每年旅游收益占GDP18%以上。近十年,泰國旅游業的收入也在不斷上漲。

 

相比其他東南亞國家,泰國旅游從業者的專業度更高,游客的旅游體驗也更好。泰國旅游和體育局預計,2019年,泰國預計接待4000萬游客,比去年增長10%。
                                   (2)國際學校

泰國國際學校非常受歡迎,每年的生源都在以10%~20%的比例大幅增長。這些國際學校有兩個明顯的優勢,一是教育質量優質,老師都是知名學校畢業,教學經驗豐富,課程設置與歐美大學接軌,教育理念更開放、更國際化。二是教育成本更低,同樣的國際品牌學校,泰國一年的費用約為15-20萬元,而在北京費用約為20-30萬。
                                     (3)醫療

每年,泰國約接待280萬人次的醫療旅游者,可見泰國醫療的受歡迎程度。泰國的醫生大都有國外留學經歷,專業水平很高。而且,泰國的醫院并非亂糟糟、鬧哄哄,而是像星級酒店一樣,有花園、餐吧、兒童游客區,人們的就醫體驗非常舒適。
                                       (4)區域發展政策

先說東部經濟走廊(Eastern Economic Corridor),這是泰國政府頗具雄心的一個戰略。走廊貫穿東部北柳、羅勇、春武里三府,橫向聯通印度洋和太平洋,縱向深入亞洲。


東部經濟走廊的基礎建設現在已經開始了,開發烏塔堡機場、擴建廉差邦深水港、開通曼谷至羅勇的高鐵,海陸空全部發力,這些項目將每年為當地帶來0.8-1%的經濟增速。


 

再來看看泛亞鐵路。這是一條貫通歐亞大陸的貨運鐵路網絡,在規劃中,東、中、西三條線路都在曼谷交匯。預計到2021年,曼谷北部的邦蘇高鐵站將成為整個東南亞最大的交通樞紐。


無論是旅游、醫療、教育還是區域發展政策,都能看出巨大經濟發展潛力。在其支撐下,泰國的房產市場也將穩定發展,可以帶來穩定的投資收益。
 問題4:泰國購房有何政策優勢?
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首先是永久業權。中國房產只有70年的使用權,而泰國公寓有永久業權,房子可以世世代代傳下去。


其次是性價比,泰國房子一般都是精裝修,真正的“拎包入住”,同時社區有免費的健身房、游泳池和其他的公共休閑區,生活氛圍和購房性價比都比國內要高。


當然,在購房稅費方面泰國同樣有優勢。泰國沒有房產稅,只需在過戶時繳納2%過戶稅,而通常情況下,過戶稅費由買賣雙方分別支付50%。再加上沒有資本增值稅,所以在泰國購房所交的稅費是很少的。


現在看來,中美貿易戰是一把“達摩克利斯之劍”,投資者要時刻防范它所帶來的風險。但是投資泰國房產的機遇也有不少,一方面,泰國整體經濟穩中有升,房產市場供需平衡;另一方面,政府管控下,LTV下調,市場更加穩定,不會出現經濟泡沫。投資本來就是風險與機遇并存,希望大家在投資時既要慎重考慮,又要大膽出擊。

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