必看!蘇梅島投資需要注意什么?

2019-07-29  來源:至愛蘇梅旅游網
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蘇梅島的面積,常駐人口數量,支柱產業,經濟比例構成,游客數據統計
  蘇梅島是泰國僅次于普吉島的第二大島嶼,面積為228.7平方公里,人口超過63,000,酒店入住率為73%,游客人數持續增加【曼谷郵報。 2014年4月3日。檢索2015年2月12日。】
  歷史上看,該島的經濟以自給自足的農業和漁業為基礎,椰子為主要經濟作物。從20世紀80年代開始,旅游業已經成為一個經濟因素,現在已成為蘇梅島的主導產業。
  隨著蘇梅島旅游業的擴張促使島上度假村,平房和豪華私人別墅的建筑增長。2013年,有接近17479間酒店客房的總庫存量,然而到2015年又增加將近459間新客房。旅游市場份額在逐漸轉變,亞洲游客和家庭的到達次數在不斷增加,但前三大來源市場是德國,英國和俄羅斯,占總市場份額的27%。2017年,蘇梅島接待了超過250萬外國游客,高于2016年的234萬。根據一家奢華酒店經營報告,前往蘇梅島的游客平均每人每天花費7,700至8,200泰銖。
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1,蘇梅島的土地規劃,以及相關規定

蘇梅島作為一個經濟體是獨一無二的,因為它作為一個旅游目的地的全球吸引力和作為居住地的吸引力,它在很大程度上不受外部事件的影響。蘇梅島是喜歡逃離當前生活環境、放松身心的人士的首選。如果他們向往一個地處熱帶,生活輕松的環境,那么蘇梅島一定會成為他們的夢想之地。蘇梅島的全球吸引力確保無論世界其他國家的情況如何,始終有穩定的入境人數。在過去,主要是英國,法國,德國和澳大利亞游客大量訪問蘇梅島,現在由俄羅斯人補充,同時中國人,韓國人和印度人正在迅速趕上。

與普吉島,芭堤雅和華欣等其他泰國海灘目的地不同,蘇梅島在商業上(或物理上)不會過度擁擠,因此仍具有巨大的增長潛力。這與全年旅游旺季相結合,鼓勵了國內外公司的外來投資,

通過分區規定(蘇梅島和帕岸島)

關于蘇梅島的分區,最終的法規草案已提交政府批準。如果獲得批準,則該部長條例將執行5年。但整個草案可能會或可能不會被批準。在實際監管生效之前,當然,仍然有一些小修改的余地。但是,就目前而言,這是對已提交的提案的詳細概述。

 

“部長條例”的目標是為蘇梅島的財產開發提供可持續的指導和控制;保持社區的獨特性;并保護寶貴的環境,生活質量和旅游業。

 

主要政策是安排有效的土地利用系統,與未來的社區擴展保持一致;鼓勵島嶼的經濟發展;并建立公用事業網絡。

 

目的是通過促進蘇梅島作為泰國灣南部地區領先的區域和國際旅游中心來實現這一目標;鼓勵蘇梅社區成為當地的管理和行政中心;保留和維護有吸引力的環境和自然資源,符合當地傳統。并且,根據可持續發展政策;保持蘇梅島獨特的生活方式,定居點,藝術,傳統和習俗;鼓勵和支持保護旅游,旅游業的未來發展和農業的作用;鼓勵發展優質,便捷,安全的住宅物業和商業區,提供服務和運輸。通過提供符合社區未來增長和島嶼經濟擴張的公用事業。

 

未來的增長將通過確定重要的旅游區域以及支持和鼓勵保護這些區域(所確定的區域是高密度,中密度和保護旅游服務社區)來加以控制;保護和支持旅游中心,包括但不限于周圍的島嶼,海灘,海岸線和山脈;確定土地的使用,鼓勵保護山脈,森林,海岸線和天然水資源;保持生態環境。并通過保護與宗教,習俗,傳統和公用事業有關的重要領域;確定具體領域,鼓勵在著名的,獨特的農產品中保護和支持農業區。

 

建議引入12個特定區域,以實現所有這些目標。每個區域在地圖上用顏色表示,將確定允許的建筑類型,以及該區域內任何土地或建筑物的允許用途。每個區域都有一份關于其中土地的特別禁止用途的綜合清單。并且還必須遵守每個區域的一套規則。它表明政府辦公室和公共設施可以位于大多數區域,無論何時何地都需要。區域如下:est interests of the island.
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1.1至1.20區域為黃色,為低密度住宅區,這些區域的土地主要用于住宅和旅游目的。土地可能會被用于這些區域的其他目的。但是,任何用于其他目的的土地不得超過這些區域每個土地的15%。黃區禁止的建筑包括:工廠;天然氣和汽油儲存設施;動物繁殖;產業;娛樂場所;屠宰場;筒倉;廢物處理;或垃圾場。

在這些區域中,以下規則適用:

a)除酒店外,任何建筑物的總面積不得超過2,000平方米,任何建筑物的高度不得超過12米

b)如果土地用于住宅用途,包括酒店,公寓和平房,周圍空間必須至少占整體的40%

c)如果土地用于住宅以外的可接受目的,則其周圍空間應至少為整體的20%

 

d)如果土地與公共運河或公共水源接壤,則不得使用距離邊緣6米的土地(水運輸設施或公用設施的建設除外)

e)不得使用距離海岸10米的土地(存在特定的例外情況)

f)如果土地距離海岸50米以內,則建筑物的高度不得超過6米。其總面積不得超過75平方米,周圍空間必須至少為整體的75%(具體例外)

區域編號2.1至2.4,橙色,應為中密度住宅區。 這里的土地將用于黃色區域。 但在這些區域用于其他目的的土地不得超過20%。 禁止的建筑物也與黃色區域的建筑物類似。 但是墓地被添加到列表中。 這些區域的規則是:a),如上所述; b),如上所述,但周圍空間必須至少為整體的20%;

d),e)和f)如上所述。

區域3.1至3.11將是高密度住宅和商業區域。 這里的土地將主要用于商業,住宅和旅游目的。 用于其他目的的土地不得超過15%。 禁止列表再次與橙色區域相同。 規則如下:a),d),e)和f)如上所述。

4區應為工業和倉庫區。 這里的土地主要用于工業(包括部級條例附錄中規定的任何允許的工廠),社區回收工廠和倉庫。 如果土地用于其他可接受的目的,可以使用最多10%的土地。 住宅,商業和寄養家庭被列入這些區域的禁止建筑物清單。 要遵守的規則是:a)和d)如上所述。

區域5.1和5.2將是特定的工業和倉庫區域。 這些區域的土地將用于特定行業,包括部級條例附錄中規定的任何允許的工廠,社區回收工廠和倉庫。 如果土地用于其他可接受的目的,最多可以使用10%的土地。 禁止的建筑物與紫色區域一樣。 規則是:a)如上所述

6.1至6.11區應為農村和農業區。這里的土地將用于農業用途,或與農業,居住和旅游有關的任何活動。如果任何土地用于其他可接受的目的,則可以使用最多20%的土地。這些區域內的違禁建筑物清單更為廣泛,包括:用于商業用途的建筑物,但作為住宅開發的一部分除外。它們必須不超過整體的10%;任何住宅,商業或工業建筑,建筑面積超過2,000平方米或高度超過12米;住宅或商業建筑用途,但作為住宅開發的一部分,等于不超過整體的10%;公寓,公寓或宿舍;或作為住宅開發的一部分,但不超過整體的10%的商業建筑物的住宅。

除6.3和6.9區以外的所有綠色區域的規則如下:a)和b); c)如上所述,但周圍空間至少為50%; d),e)和f)如上所述。

7.1至7.7區應為保持開放供公眾使用和維護環境的區域。這些區域的土地僅用于娛樂或與娛樂有關的任何活動;維護環境;或為了公眾的利益(政府擁有的水運設施除外)。這里禁止的目的包括:住宅用途;任何總面積超過1,000平方米或12米高的建筑物;與公寓,公寓,宿舍,附屬房屋或商業房屋類型有關的住宅用途;廢物處理設施;垃圾場;或車輛維修或制造設施。這些區域的規則是:d)如上所述。在7.1區,附加規則適用:f)如上所述; g)在任何情況下都不得使用平行于海岸的10米空間; h)在距離海岸50米以內的土地上,建筑物高度不得超過6米,占地面積超過100平方米,或建筑物周圍空置的空間不得超過整塊土地的50%。

根據部長理事會的決議,8.1至8.3區將保留森林區域,其中土地將用于保護和保護森林,野生動物,水資源和任何其他自然資源。 并符合泰國有關野生動物保護和保護的法律,以及對環境的保護。 禁止列表中包括以下建筑物:酒店; 住宅,商業或工業用途的建筑物; 和公寓,宿舍,附屬房屋或商業房屋類型。 這些區域的規則是:a)和d)如上所述。

9.1至9.27區域應為教育機構的區域。 這里的土地將用于教育目的或與教育有關的任何活動; 或僅為公眾利益。 而為這些區域規定的唯一規則是建筑物的高度不得超過12米。

10區將分配用于旅游,捕魚和維護周圍環境的區域。 這里的土地將用于保護環境; 旅游業或與旅游業有關的任何活動; 海洋生物的好處; 海邊釣魚; 或僅公益。

11.1至11.24區將是宗教用途的區域。 這些地區的土地將用于宗教或與宗教有關的任何活動; 教育; 或僅為公共利益。 這里的規則是:d)如上所述; 并且這些區域的建筑物高度不應超過12米。

標記為12.1至12.29的區域為藍色標記,將成為政府辦公室和公用事業的區域。 這些區域的土地將用于國家運營,與公用事業和公共援助有關的任何活動,或僅用于公共利益。 同樣,這里唯一的規則是這些區域的建筑物高度不得超過12米。

區劃解釋

這些規則與之前的規則之間的主要區別在于它們現在更具區域性。而且,盡管有相反的謠言,但沒有提到禁止在80米以上的地區施工。

如果這個城市規劃系統得到批準和實施,那么蘇梅島的長期利益是明確的。分區是一種國際公認的控制發展的方法。它已成功應用于世界各地的許多城市。為了完全有益,它需要具有靈活性和常識的元素。這些建議通過允許每個區域的個別法規允許其他可接受的用途來提供一定程度的靈活性。而且,由于不試圖對現有規則進行廣泛的,可能具有破壞性的變更,這些建議似乎相當明智。

蘇梅島要保持其作為世界主要旅游目的地的地位,并繼續吸引房地產業的收入和投資,那么發展應該得到適當的控制和管理是完全合理的。并且它已在b中完成

2.外國人在泰國購買土地&別墅的規定和交易流程(現房&期房)

規定:

a、泰國法律規定,外國自然人不能購買帶有直接土地的物業,即帶地契的別墅類產品。

b、泰國法律規定,外國人成立的泰國公司,可以以公司名義持有別墅或者土地(目前這種持有方式在泰國被廣泛使用)。

c、泰國法律規定,外國人成立泰國公司,外國股東只能占有不超過49%的股份,泰國人持有51%以上的股份。

與在泰國購買公寓不同,外國人在泰國購買別墅手續會更為簡便!外國人購買泰國公寓必須要有境外賬戶到泰國賬戶的外幣轉賬資金,必須證明此項資金轉賬目的是用來購買公寓,這樣才可以獲取泰國銀行外幣兌換表格(Foreign Exchange Transaction Form)。 然而你在購買別墅的時候,完全不需要泰國銀行外幣兌換表,你的資金來源,資金額度,付款方式等等,不會受到任何限制,一般一兩個工作日內便可以順利的實現過戶。

3.外國人在泰國購買公寓的規定和交易流程(現房&期房)

規定:

泰國允許外國人在泰國購買永久產權公寓,公寓可過戶在業主名下,享受100%產權。但是由于法律規定泰國的土地所有權必須歸泰國人所有,所以整幢公寓面積的49%可以供外籍人士購買,或以公司的產權名義購買。

流程

1. 看房選房

2. 支付定金 | 定金通常在5~10萬泰銖/套左右。支付后,開發商會出具發票以及預訂協議。

3. 開設銀行賬戶 | 訂房后,針對沒有境外賬戶的客人,開發商/中介會協助買家開設泰國本地銀行賬戶并開通網銀功能。

4. 支付首付&收到合同 | 客戶通過網銀轉賬支付首付,然后會收到合同。合同通常一式兩份,客戶簽署后保留一份原件,另一份原件給開發商(人若不在泰國,可通過快遞寄送)。在房源預定后的14~30天內,需要支付首付款給開發商,首付比例視不同開發商而定,通常在20%~30%。開發商收到首付款后會出具正式的買賣合同(一式兩份),買賣雙方各持一份,如果買方不能在泰國境內簽字,可通過快遞寄送。

5. 分期付款 | 客戶需根據合同要求,在竣工前分期付款。假設:1套公寓100萬人民幣,還有3年才能竣工,按照20%首付、20%分期、60%尾款支付。那么客戶需在施工3年內分期支付20%的分期款(20萬),分期款可平均按月支付,或者一次性支付一整年。

6. 尾款&其他費用 | 客戶需在房子竣工時、領取鑰匙前付清尾款。此外,還需支付物業費、維修基金、電表押金、過戶費等等。

7. 房產證過戶 | 待付清尾款、驗收完房子之后,開發商會到土地局將房產證(Chanote)過戶給買家。

除非外國買家在泰國擁有永久居住權,否則購買公寓的資金必須以外匯形式(任何外匯形式)匯入泰國;接受匯款時,泰國收款銀行會將外匯轉換為泰銖,并向買家簽發銀行信、收款通知單或外匯兌換轉賬表(在泰國過去稱為Tor Tor 3)作為資金證明文件。雖然存在上述這些限制,但是在泰國購買公寓時并不對外國人的國籍作任何限制!

 

4.土地證,建筑許可證,租賃備案等相關文件的性質說明

土地證Chanote

泰國地契Chanote標志是土地所有權在泰國的最高形式。Chanote意味著該地塊已被準確進入國家土地調查網中。并且已由國土部門丈量和認定。快速現場檢查的方法是尋找該地塊周圍的紅色標記樁。這些紅色標記樁應該有唯一的編號,這些紅色標記樁表明該地塊很可能有 Chanote標志。

泰國政府官方頒發的房屋戶口簿。用于登記房屋業主的信息及房號,以及泰國住宅規章制度。因為泰國房產(與土地分離)所以以上所有證件是房屋所有權的文件。房屋產權證明通常是由當地區域管理局或泰國官方土地辦公室頒發的,針對外國人的房屋戶口本是深藍皮書的。

建筑許可證

建筑許可證是用于房屋的實際建造,這必須根據泰國政府審核和批準后頒發的文件。如果您在沒有建筑許可的情況下建造房屋,那么您將非法建造房屋,而“建筑控制法”將規定在泰國非法建造的高額罰款或監禁。如果您正在建設并且不符合建筑計劃,那么政府將發出停工令并強迫您更正建筑計劃并再次獲得批準,否則他們會命令拆除建筑結構。

 

租賃備案

在泰國,租一塊土地或者別墅最長租賃期是30年,這也是外國人在泰國獲得土地臨時產權最有效的方法,然后再續租30年。在泰國,土地租賃年限上限是30年,除非土地是用來建工廠租賃可以到50年。類似地,土地租賃的續約也最多只能延續三個30年或者50年。然后必須更新。然而,30年租約是個棘手的事情,永久的承諾是不存在的,如果發生糾紛,法律是不幫助外籍人士的。有建筑物的租賃土地的產權是受到保護的,因為上面有建筑物。建筑物的產權和土地的產權是分開的,一旦租賃期限到了,土地所有者是不能兼并建筑物的所有者的。如果土地租賃合約沒有在土地廳登記注冊超過三年的土地租約一律按照三年計算。因此30年的土地租賃都必須到土地廳登記注冊。另外,即使該土地被主人出售了,原來的土地租賃條約依然有效。

5.如何在泰國成立公司購買物業,簽證的辦理,律師費用以及每年的公司維護費用

注冊公司所需資料:

1.辦公室地址,地圖以及租賃合同復印件 1份(如果是租賃的辦公室必須跟房東談好,房東必須允許注冊為公司,且需要房東身份證和房產證復印件一份,不要簽名);

2.公司的泰語名字或英文名字;(最少提供三個以備,選擇一種語言的公司名字則另一種語言為音譯)

3.公司公章(拿已申請好的公司名字去刻章店做,也可代做500豬);

4. 外國籍股東的護照復印件,泰國股東的身份證和戶口本復印件;

5. 經營范圍(須詳細按點列出);

6. 股份分配明細或百分比(泰國人占股51%以上,外國籍股東持有股份49%以內);

7. 指明董事權力(例:一個董事簽名以及該公司的公章為效);

注冊費用(以注冊200萬泰銖的公司為例):

1.注冊資金200萬泰銖的公司,注冊費用25000泰銖;

2.200萬注冊墊資費10000銖(如你自己有可不用此項費用);

3.泰籍股東費用8000銖/人(如你自己有可不用此項費用);

另:從遞交材料開始一般一個月內辦理完成,只是代辦注冊公司,不包括稅務登記以及后期的稅務做賬,也不包括開具公司銀行戶口;

 

除非您已熟知泰國的物業購買流程,熟悉泰語以及泰國的物權法,或者說您一點也不擔心會碰到無良賣家,導致購房過程出現嚴重問題,并由此遭受重大的金錢損失。正常情況下,我們強烈推薦在付出任何金錢或在任何文件上簽字前,找到一位有信譽并且專業知識豐富的獨立法律顧問。否則買家自身必須非常謹慎對待。您可以選擇聘請一位當地律師為您提供服務,讓律師協助您進行購房事務(比如審閱和協商購房協議的細節,對公寓的當前所有人進行背景調查,陪同您辦理公寓的轉讓過戶手續),也可以聘請律師為您提供全程服務,法律服務費一般從15,000泰銖起。

 

6.關于泰國環境評估手續的辦理要求

泰國的EIA報告需由獲得泰國自然資源環境政策規劃辦公室(ONEP)官方注冊的咨詢公司編制并遞交,申請資料包括: 1)建設項目的基本情況; 2)項目排放的環境指標;3)周邊特定范圍內的居民意見收集; 4)對環境影響的評估;5)項目建筑規劃圖紙等一系列復雜的文件,經由ONEP提交EIA環境影響評估報告,并由ONEP頒布環評證書。前后經歷1-1.5年時間,EIA費用根據項目規模而定,自200-400萬泰銖/項目不等。

基本規定是別墅小區在500戶以上或者總占地面積在100萊(萊:泰國面積單位,一萊約合2.4畝)以上才需要申請環評證;公寓和酒店項目在80個房間或者使用面積在4000平米以上就需要申請環評證了;所以開發公寓項目的話基本都要超過這個基本體量了,那么申請環評證將勢在必行,環評證的申請周期一般在6-8個月,這是最好的情況,如果設計方案問題比較多,或者說體量比較大的項目,沒個一年到將近兩年基本很難下來,所以大部分開發商都會尋找專業辦理環評證的公司去申請處理,因為環評證不僅僅涉及到項目本身的情況,如室內高度,空氣狀況,排水排量,電壓電容,綠化公共面積等等。

 

7.如何換匯以及匯款

將外幣帶入泰國有兩種方法:

1.轉入開發商的銀行賬戶,并指定轉賬的目的是購買公寓單位,您必須以交易形式寫入。銀行將發行FET(外匯交易表)。在泰國的陸地辦事處轉讓物業時,您必須出示FET表格。

2.一旦您抵達素萬那普機場,請自行攜帶外幣,請立即聯系泰國海關,以告知外幣匯率,貨幣金額以及購買公寓單位的外幣使用目的。泰國海關將頒發攜帶外幣的證明。之后,在泰國國土辦事處轉讓財產時,出示包括護照和結婚證書在內的證明。

3:其它方式

 

8.如何維護物業&需要支付那些費用,如何轉售物業&需要支付那些稅費

別墅的管理辦法可以分為三種:托管給專業的管理公司、托管給開發商、自己管理。

1、托管給專業的別墅管理公司

大部分的別墅業主都不在本地,不想費時費勁去管理,最好的辦法就是托管給當地專業的管理公司去管理和出租。一般業主需要支付固定的物業費給管理公司,并且在出租收益上70%歸業主,30%歸管理公司(管理公司再出讓10%左右給網站或者旅行社代理)。

2、托管給開發商

如果你購買的是別墅群中的一棟,意味著這個項目開發商會做售后的出租管理,費用跟托管給別墅管理公司一樣。在購買別墅前,客人都會跟開發商有過深度的接觸,在后續的出租上會非常容易溝通。開發商承受了出租的壓力,因此會非常賣力去做市場,因為一個漂亮的出租收益表可以促進別墅的銷售。

3、自己管理

雇傭一位別墅經理、兩三位服務員,然后自己去各個網站倒騰,找幾個旅行社負責人來參觀、喝茶,一樣能把自己的別墅租得滿滿的。該方式適合時間充裕的業主。

 

關于稅費

過戶稅2%,一般由買賣雙方各承擔1%。

印花稅0.5%,一般由賣方承擔(根據官方評估價值或合同售價,擇其高者)。

特種商業稅3.3%,一般由開發商承擔(二手房源通常由買賣雙方承擔,持有5年房產以上可免)。

個人所得稅,預扣稅根據房產評估價值用遞進率計算。成功過戶后,就能拿到樓房鑰匙及所有重要文件等。

 

9.蘇梅島酒店分布情況,以及商業分布情況
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位于曼谷的中央集團已在查汶的一個新落成的購物中心投資了9600萬美元,該購物中心的建筑面積90,000平方米,總占地24英畝。

泰國開發公司白金集團(Platinum Group)在波普(Bophut)蘇梅島建造一個購物廣場花了2000多萬美元,在4星級酒店和5星級酒店投入了2700萬美元。 Tesco Lotus在建立了3家主要超市+約20家Tesco Express商店,Big C也有一家大型超市,Makro在島上也有2家商店。

許多高檔酒店/度假村品牌選擇在蘇梅島開展業務,包括:四季酒店,悅榕酒店,康萊德酒店,W 酒店,Six Senses Hideaway,Sala Samui,Orient Express,Vana Belle,艾美酒店,文藝復興,阿瑪瑞和洲際酒店。喜來登和莫文皮克,麗思卡爾頓酒店都在島上開業。
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